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成功案例

几经波折的房屋买卖合同纠纷案
作者:蒋奉军 律师  时间:2017年02月27日
【基本案情】    被告涂某与黄某系同胞兄妹关系。二被告的父母(父亲涂某某、母亲黄某某)因夫妻感情破裂于2006年5月29日办理离婚登记手续。2010年原告林某与涂某某开始交往,双方经自由恋爱后便在原告林某购买的位于某地商品房内居住生活,未办理结婚登记手续。2013年3月27日,涂某某向原告所欠涉案房屋的贷款账户内存入6万元,用于清偿原告原先购买涉案房屋所欠银行贷款。同年4月1日,以林某为甲方(卖方),涂某某为乙方(买方)签订《房地产买卖契约》,契约约定:“甲方将涉案房屋以35万元的价格出售给乙方,付款方式为银行付款。”。同日,林某与涂某某将另一份《房地产买卖契约》递交给某市地方税务局,并按双方私下商定的15万元成交价交纳税费。    2013年4月12日,涂某某取得涉案房屋的《房屋所有权证》(x房权xx市字第xxxxxx号),其中“附注:购买林某房产(原某房地产开发有限公司商品房)。”2013年8月27日,涂某某因病去世时,涉案房屋的国有土地使用权仍在原告林某名下。2014年9月28日,涂某、黄某曾向本院提起诉讼,要求林某返还涉案房屋,本院于2014年12月26日作出(2014)x民初字第20xx号《民事判决书》,判决:“被告林某在本判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给原告涂某、黄某。”林某不服判决结果,向xx中级人民法院提出上诉。Xx中级人民法院于2015年4月27日作出(2015)xx民终字第xx号《民事判决书》,判决:“驳回上诉,维持原判。”林某不服一、二审判决结果,向xx省高级人民法院申请再审,xx省高级人民法院于2015年11月17日作出(2015)x高民申字第14xx号《民事裁定书》,裁定:“驳回林某的再审申请书。”    2016年7月5日,原告以二被告的父亲(涂某某)生前购买房屋尚欠购房款29万元,二被告作为涂某某的遗产继承人,应当承担涂某某生前所欠债务为由向本院提起诉讼。    另查明:2005年6月8日,原告与某市房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》,购买本案涉案房屋,总价142649元。同日,原告支付购房定金及首付款,共计43649元。同年7月18日,原告办理按揭贷款99000元支付剩余购房款,贷款期限180个月,并经某市公证处公证。事后,原告每月通过银行存款方式偿还房贷。2013年3月27日,涂某某向原告偿还房贷的银行账户存入6万元,以致该房贷款偿还完毕。2009年8月26日,原告取得涉案房屋《国有土地使用证》。    再查明:原告与涂某某递交的某市地方税务局的《房地产买卖契约》约定的涉案房屋成交价是15万元,某市地方税务局在对涉案房屋进行征税时,对成交房屋的评估价格为428007.55元,涂某某按此评估价缴纳契税12840.23元……。一审法院判决:被告涂某、黄某在本判决生效之日起十五日内支付原告林某购房款29万元。    涂某、黄某收到一审判决后对一审判决不服,上诉到某中级人民法院,在二审诉讼中,上诉人涂某、黄某与被上诉人林某双方达成调解协议。【法院判决】    法院审理认为:合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,一方不履行合同义务,应当承担相应的违约责任。本案二被告的父亲涂某某生前购买涉案房屋是事实。虽然双方签订两份《房地产买卖契约》,但从税务部门评估的收税标准来看,购房价35万元系双方的真实意思表示,本院予以认定。原告未持有涂某某尚欠购房款29万元的欠条,但从原告与涂某某系恋爱关系,涉案房屋的土地使用权证未变更,说明房屋交易并未全部完成。二被告辩称房屋所有权证已过户到其父涂某某的名下就证明其父生前已支付完毕购房款,因未能举证证明其父涂某某已向原告支付完毕35万元购房款,故其答辩理由不能成立,本院不予采纳。二被告作为涂某某的遗产法定继承人,依法应当在遗产范围内先清偿涂某某生前所欠债务。综上所述,原告要求二被告在继承涂某某遗产范围内支付所欠购房款事实清楚、证据确实充分,本院予以支持。【律师说法】    合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,一方不履行合同义务,应当承担相应的违约责任。    本案二被告的父亲涂某某生前向原告购买涉案房屋是事实。虽然双方签订两份《房地产买卖契约》,但从税务部门评估的收税标准以及日常生活经验法则来看,购房价35万元系双方的真实意思表示。原告未持有涂某某尚欠购房款29万元的欠条,但从原告与涂某某系恋爱关系,涉案房屋的土地使用权证未变更,说明房屋交易并未全部完成。二被告虽辩称房屋所有权证已过户到其父涂某某的名下就证明其父生前已支付完毕购房款,因未能举证证明其父涂某某已向原告支付完毕35万元购房款,故其答辩理由不能成立。二被告作为涂某某的遗产法定继承人,依法应当在遗产范围内先清偿涂某某生前所欠债务。因此,代理人(黄雪刚、蒋奉军律师)认为,原告要求二被告在继承涂某某遗产范围内支付所欠购房款事实清楚、证据确实充分,依法应当予以支持。虽然本案几经波折,但最终还是有效的维护了委托人林某的合法权益。